文/长鲸瞰房
1单价创新高
中关村三小对应的学区房，蜂鸟家园，小面积落户占坑房，成交单价最高的已经达到19.14万。
至此，蜂鸟现在的成交价格，已经大幅超越年的最高点。
北京楼市严重分化。
在之前的文章里，已经数次说过今年北京楼市分化严重，离普涨还有一段距离。大致看来，热点学区涨幅大，一般学区涨幅居中，无学区房子涨幅小，不同学区、不同小区价格涨幅差异非常大。
但是像蜂鸟家园一般，在短短的一年多时间里，涨幅如此巨大，也着实少见。蜂鸟虽小，势如奔马，价格已疯。
2年涨幅30%
我们先来回顾下17年至今，不同时间节点，蜂鸟家园的历史成交均价。
年2-7月，成交均价13.91万；
年6-7月，成交均价13.21万；
年6-7月，成交均价13.37万；
年6-7月，成交均价15.81万。
根据绿中介统计的成交情况，蜂鸟家园在、、年成交的二手房，单价多在11-13万之间。
进入年，蜂鸟二手房以单价13万成交价已经非常少见了，取而代之的是单价15万以上的成交记录。
六七月份蜂鸟的成交均价在15.81万/平米。至此，年6-7月份的成交均价，已经比一年前上涨了18%。
蜂鸟家园九月份成交均价一下子降了下来，达到了15.44万。然而，这是其中一套大面积单价低，从而拉低了均价，小户型成交均价依然达到了16.18万。有人预测，蜂鸟后续增长乏力，已经出现颓势，涨幅已经这么多，接下来很难继续保持上涨状态了。不仅如此，价格会大跌回调。
大家都以为，这已经是蜂鸟的高点，毕竟，一年20%的涨幅，已经相当可观。然而，十月份的成交数据出来后，打脸无情。
十月份，蜂鸟大小户型总共成交了14套，这14套的成交均价是17.34万！较之6-7月份，均价又上涨了10%。比去年6-7月份，均价涨幅高达30%！10月份大部分房子的成交均价，比9月份相比，整整提高了1.2万。
成交的这14套里，单价最低的一套为11.76万，最高一套的成交均价是19.14万。成交均价在18万以上的，有5套，分别为18.58万、18.88万、18.37万、19.14万、18.55万，占比36%。成交均价在17万以上的，有11套，占比79%。
简单说，蜂鸟家园成交均价已经全面站到17万以上！
这个价格，令人唏嘘，一年前，还只有13.37万而已。
悄无声息间，轻舟已过万重山。
3成交一览
蜂鸟多数户型为小面积，总价低，适合落户占坑。很多人买蜂鸟，完全是奔着学位占坑来的，基本不自住。
从房子面积来看，14套里，有13套是小面积的落户房，只有一套面积为正规的两居室，也正是这套的成交均价最低，只有11.76万。
从议价空间看，降价幅度最大的，也是均价最低的那套，估计原因主要是学位占用。其余房子，多半象征性的向下降个1-2个点，便快速成交了。有人会说，你看，每套房子都有议价空间，都降价了，说明卖家也没那么强势吗！拜托，要知道，仅仅一个月前，9月份，每套房子的挂牌价格要比10月份的至少低5-60万，成交均价也要低1.2万。先涨60万，再降10万，这可不是朝三暮四，这是
从贷款情况看，在出售的这14套房子里，只有两套有贷款，其余12套全部为无贷款状态。上家当年基本是全款购买，或者是曾经有贷款，但是已经结清。
从学位占用情况看，14套里，有4套学位占用。其中一套甚至还只是一年级，学区名额要等到五年之后才能释放出来，即便如此，这套的成交均价也达到了14.87万。
蜂鸟可以作为万柳地区，三小学区房的风向标。大致上可以这么说，蜂鸟的成交均价涨起来，其他住宅小区价格也会跟着上涨，不管是小面积，还是大户型。并且，这种情况从过去半年万柳地区的成交数据也得到了印证，每个月的成交量都比较活跃，基本都达到了50-60套。
4分化的楼市
万柳地区多数小区对应的是三小的学区，同时，也有几处所谓的早年间的豪宅。这片区域具有特殊性，不能代表北京楼市整体情况。
然而，管中窥豹，借此看下学区房的价格趋势、楼市的价格趋势。
以小见大，东西海朝四个区，多数实力强的学校对应的学区房，价格出现了不同程度的上涨。同时，议价空间在减小，成交周期在缩短。比如朝外学区对应的老破小慧忠里，成交量同样活跃，价格也同样上涨了不少。
不用过于纠结涨、跌，思量精准的出手时间节点。
北京楼市成交量持续维持在高位，量在价先，等到市场上已经积累的优质房源被扫荡一空，接下来新上架的房源，价格调整也就是必然了。
PS：因为